서울시 주택가격, 미분양, 착공, 준공

계속해서 내가 확인할 수 있는 통계기간 내 가장 낮은 미분양수를 기록하고 있다.
미분양 주택수가 주택가격과 가장 상관관계가 높은 만큼 이들의 추이를 지켜봐야 한다.
눈여겨 봐야 할 것은 과거 07년 수준보다도 더 낮은 미분양수를 보여주고 있는데 가격의 상승 속도는 훨씬 완만하다. 더 장기적인 데이터가 필요하다.

착공과 준공 그리고 그 둘의 차.

1년치 착공 계획안이 있다면 주택가격을 이해하는데 더 도움이 될 수 있다.

q. 과거부터 착공증가 = 공급증가라는 표현이 이해가 가지 않았다. 내가 아는게 맞다면 착공은 재건축을 포함하고 있고 아파트의 경우 완공까지 2년이 조금 넘는 시간이 걸리는 것 그리고 서울은 착공중 많은 수가 재건축이라는 걸 생각하면 착공증가 = 공급감소가 되어야 하는데 어째서 공급이 증가한다고 표현할까?

국채와 KOSPI 기대수익률 그리고 PBR

PER = 시총/Earning : 수익과 시총의 비례,  수익 1과 비견되는 시총, 수익에 몇 배 - 주가이익비율
1/PER = Earning/시총 : 시총과 수익의 비례, 시총 1과 비견되는 수익, 시총의 수익 - 기대수익률
Earning = 시총/PER

즉 거칠게라도 Earning을 구하기 위해서는 시총과 PER이 있으면 되는데, PER은 한국거래소 사이트에 가면 볼 수 있다. 구지 Earning을 구하는건 적당기간 평균 Earning에 KOSPI지수를 나누어 1년 혹은 3년 국채와 수익률을 비교해보기 위함이다.

그렇게 해서 구한 차트가 위 2개의 차트.
하나는 국채 수익률과 KOSPI 기대수익률의 '차'이고 다른 하나는 국채 수익률에 물가성장률을 뺀 후 그것에 다시 KOSPI 기대수익률을 뺀 것.

아래는 배당을 감안한 것. 배당수익률에서 배당을 역산해 위와 같은 방법으로 계산한 후 수익에 더해 계산.

우리나라의 채권수익률과 주식수익률을 비교할 목적으로 만들긴 했지만 이제와서 보면 두 지표를 비교하는데 의미가 있다기 보다는 과거의 수준을 통해 현재의 수준을 가늠하는 정도로만 이해하면 될 듯.

결론만 말하면..

과거 08년도 수준이 지속가능하지 않은 거품이라고 가정한다면 현재의 수준은 지속 가능한 수준임.

PBR을 통해 현 주가를 본다면 과거 08년 위기 수준만큼 떨어진 후 반등하는 모습.
간다 안간다, 거품이다 거품이 아니다 말이 많지만 지금 이들 지표만 두고 본다면 간다는 것에 배팅하는게 옳다.

ISM PMI and New Order

수출은 추세적으로 상승을 탔다. 일단 ISM지수나 제조업황지수 혹은 신규주문지수를 볼 때 모두 속도조절은 예상할 수 있어도 수출증가의 추세가 꺾일 것으로 예상하기 어렵다.

눈에 띄는 건 있다.

1. 업황 생산 신규수주지수를 보면 05,6,7년도 수준이 아니다. 이는 제조업 전체가 고르게 좋은 바람을 타고 있는 것이 아니라 몇 특정 기업이 훈풍을 탔다고 볼 수 있다. 반도체나 디스플레이가 그 좋은 예다. 온기가 다른 곳으로도 잘 번져나갈 수 있는지 지켜볼 필요가 있다.

2. 다른 지표에 비해 미국의 선행지수가 별다른 감흥이 없다. 지표가 비슷한 시절을 고르라면 1990년 후반부와 비슷하다. 다만 당시엔 IT 거품이 있었다면 지금은...?? 비트코인이나 아마존 테슬라..?? 하지만 비트코인은 대중적으로 큰 거래량을 보인게 아니니 아직 거품이라 하기 어렵고.. 아마존과 테슬라는 업종 전체를 들어올린게 아니고... 부동산...? 잘 모르겠다..

6월 기업경기실사지수(BSI)

수출과 높은 상관관계를 갖는 기업경기실사지수.
업활실적 매출실적 신규수주실적 모두가 yoy기준 낮아지고 있다. 생산실적과 가동률실적은 하락 후 반등한 모습이지만 과거 시간을 돌이켜보아도 생산실적과 가동률 실적이 다른 지표를 선행하는 모습은 확인할 수 없다. 따라서 수출은 앞으로 속도조절이 될 것 이라고 생각할 수 있다.

그럼 앞으로 경제는??
일단 수출의 속도조절이 예상되고 있는 지금은 계속해서 성장률 전망이 상향되지는 않을 것으로 생각된다.

특히나 GDP와 높은 상관관계를 갖는 민간소비와 서비스업이 살아나고 있는 모습은 아니다. 다음달이면 2분기 성장률 속보가 발표 될텐데 이 때 위 두 지표의 움직임이 중요해 보인다.

Bond And Stock

쉴러 교수의 공개자료를 기반으로 가공해서 그려본 채권과 주식 기대수익률차


위는 주식배당을 감안한 그림이고, 아래는 반대로 주식배당을 감안하지 않은 그림이다.
주식배당금은 수익률에 영향을 미치니 당연히 감안해서 봐야겠지만 일단 둘 다 모두 그려봤다.

그림을 읽는건 단순하다. 채권과 주식의 기대수익률을 뺀 것이기 때문에 0보다 크면 채권의 기대수익률이 더 높은 것이고 0보다 작으면 주식의 기대수익률이 더 높은 것이다. 관련해 지난번 글에서 언급한 적이 있다.

채권과 주식의 기대수익률은 점차 좁혀지고 있다. 다시 말하면 주식투자의 가치가 점점 줄어들고 있다고 할 수 있다. 특히 위에 있는 채권과 배당을 포함한 주식의 기대수익률 차가 0에 가까웠을 때면 혹은 0을 넘어 플러스를 보였을 때면 시장은 한번씩 요동쳤다.

긍정이 만연하면 거품의 징조다.
지금은 긍정이 만연하지는 않지만 앞으로는 더 정신차리고 세상 흘러가는 모습에 집중해야 할 때가 아닌가 싶다.

GS Rate And CAPE
http://dalmitae.blogspot.kr/2017/03/gs-rate-and-cape.html

쉴러교수 블로그
http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

6월 미국 지표

물가는 다른 지표들이 보여준 모습과 같이 속도가 감소했다.
하지만 빨강선과 파랑선 예측지표들을 볼 때 물가상승 속도가 당장 더 깊이 꺾일 것이라고는 생각하기 어렵다. 속도 조절이 예상되는 부분이다.

소득지표는 다소 엇갈렸고, 소비는 완만하게 속도가 감소하는 것이 보인다.
반대로 생산은 큰 반등을 보여주고 있는데 이것이 일시적인지 혹은 지속적인지는 지켜봐야 안다. 선행지수는 횡보 중.

그럼 소비는 완만한 속도감소가 계속되나?
위 소득지표를 보면 파란선과 녹색선이 크게 반등하는 모습이고 붉은 선은 추세적으로 하락하는 모습이 보인다.  이를 두고 볼 때 아직 소비가 감소할 때는 아닌듯 보인다. 속도 역시도 계속해서 감소할 것으로 예상하기 힘들다. 아직 시간이 있다.

우리나라의 수출과 상관관계가 높은 신규주문(붉은색). 속도의 상승추세가 무너지지는 않았다.

아래는 우연히 ISM PMI와 New Order 자료를 구해서 우리나라의 수출과 비교한 차트.
yoy ISM 차트를 보아도 한국의 수출의 상승속도가 조정을 받을 수 있지만 이것이 반락하며 다시 마이너스 성장을 보일 것이라고는 예상하기 어렵다.

4W initial claim도 아직 특이점을 찾기 어렵다.

다시 12년 저점, 16년 저점까지 내려온 장단기 차.

결론?

혹 지금 미국의 주식시장이 거품이라도 가면 더 갔지 당장 거품이 터질 경제적 상황은 아니다.

말은 계속 달린다..

(참고사항: 위 서울아파트 가격은 주택가격으로 수정했음.)

수년 전부터 부동산이 거품이라고 말하던 이들은 지금 뭐하나 모르겠다. 요즘 뉴스에서 대학생들이 갭투자를 한다고 나오고 실제로 내 주변에서도 갭투자를 한 이들이 꽤나 많이 있다. 내가 볼 때는 이럴 때가 바로 위험할 때다. 그리고 이런 비관론자들이 지금은 힘을 써야 할 때다. 횡보할 때는 떨어질거라고 그렇게 떠들고는 막상 상승할 때는 뭐하는지 모르겠다.

개인적으로 구할 수 있는 통계자료가 한계가 있다. 특히 주택가격과 상관관계가 높은 미분양주택의 장기 자료를 보고 싶은데 구하지 못하고 있다. 미분양 주택 자료가 궁금한 이유는 지금 미분양 주택이 확인할 수 있는 기간내 가장 낮은 수준을 보이고 있기 때문이다(부동산통계정보시스템에 따르면 4월 미분양주택은 157). 과거 이렇게 낮았을 때는 주택가격이 어땠을까?

하나 기억해야 할 것이 있다면 07년 이후 미분양주택이 증가함에도 아파트 가격은 수직상승했다. 이후 미분양 주택이 2000을 넘으면서 가격상승이 힘을 잃었다. 이번도 과거와 같을 것이라 예상한다면 지금은 상승 이외에 다른 것을 생각하기 어렵다.

과연 문재인 정부는 집값을 잡을 수 있을까? 글쎄.. LTV나 DTI을 아무리 죄어도 한번 고삐가 풀린 물가는 쉽게 잡기 어렵다. 또한 현재 가계부채를 언급하며 위험을 이야기 하는 정부의 태도로는 과감한 규제도 어렵다. 또 실상 이들 규제가 주택가격 상승을 억제하는지도 의문이다.

규제를 적용했던 시점과 주택가격의 변화를 비교해서 보면 규제를 처음 도입하며 강화를 한다고 가격이 안오른게 아니고, 또 반대로 규제를 완화했다고 해서 가격이 안내린게 아니다. 물론 규제가 전혀 쓸모가 없는건 아니겠지만 적어도 큰 효용은 발휘하지 못했다고 본다.

물론 어느 정도 효과를 거두었다는 의견도 있다. 이와 관련해 과거 읽었던 자료가 있다. - https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Qvhx5808OYAJ:https://www.kab.co.kr/kab/home/common/download_cnt.jsp%3FsMenuIdx%3D036015015000035021%26sBoardIdx%3D045005125009036029%26sFileIdx%3D045005125001+&cd=1&hl=ko&ct=clnk&gl=kr

첨언하면 위 자료에 따르면 LTV보다는 DTI가 더 효용이 크다고 한다.

자산시장의 거품이 계속해서 예상된다. 이전 부동산 글에서 올 한해는 주택가격이 조정받을 수 있지만 급락은 없다고 했다. 하지만 이 말은 올 초반 속도를 다소 늦추는가 싶더니 지금은 다시 힘을 내는 모습이 보인다. 어찌될 지는 모르지만 지금 이 말은 쉽게 멈추지 않을 확률이 높다.








정말 서울 부동산 가격은 거품이고 하락하게 될까?
http://dalmitae.blogspot.kr/2017/01/blog-post.html

12월 가계대출, 서울지역 가계대출, 서울 주택가격

http://dalmitae.blogspot.kr/2017/02/12.html

End Of Bubble? Or Beginning Of Bubble?

http://dalmitae.blogspot.kr/2015/07/end-of-bubble-or-beginning-of-bubble.html