말은 계속 달린다..

(참고사항: 위 서울아파트 가격은 주택가격으로 수정했음.)

수년 전부터 부동산이 거품이라고 말하던 이들은 지금 뭐하나 모르겠다. 요즘 뉴스에서 대학생들이 갭투자를 한다고 나오고 실제로 내 주변에서도 갭투자를 한 이들이 꽤나 많이 있다. 내가 볼 때는 이럴 때가 바로 위험할 때다. 그리고 이런 비관론자들이 지금은 힘을 써야 할 때다. 횡보할 때는 떨어질거라고 그렇게 떠들고는 막상 상승할 때는 뭐하는지 모르겠다.

개인적으로 구할 수 있는 통계자료가 한계가 있다. 특히 주택가격과 상관관계가 높은 미분양주택의 장기 자료를 보고 싶은데 구하지 못하고 있다. 미분양 주택 자료가 궁금한 이유는 지금 미분양 주택이 확인할 수 있는 기간내 가장 낮은 수준을 보이고 있기 때문이다(부동산통계정보시스템에 따르면 4월 미분양주택은 157). 과거 이렇게 낮았을 때는 주택가격이 어땠을까?

하나 기억해야 할 것이 있다면 07년 이후 미분양주택이 증가함에도 아파트 가격은 수직상승했다. 이후 미분양 주택이 2000을 넘으면서 가격상승이 힘을 잃었다. 이번도 과거와 같을 것이라 예상한다면 지금은 상승 이외에 다른 것을 생각하기 어렵다.

과연 문재인 정부는 집값을 잡을 수 있을까? 글쎄.. LTV나 DTI을 아무리 죄어도 한번 고삐가 풀린 물가는 쉽게 잡기 어렵다. 또한 현재 가계부채를 언급하며 위험을 이야기 하는 정부의 태도로는 과감한 규제도 어렵다. 또 실상 이들 규제가 주택가격 상승을 억제하는지도 의문이다.

규제를 적용했던 시점과 주택가격의 변화를 비교해서 보면 규제를 처음 도입하며 강화를 한다고 가격이 안오른게 아니고, 또 반대로 규제를 완화했다고 해서 가격이 안내린게 아니다. 물론 규제가 전혀 쓸모가 없는건 아니겠지만 적어도 큰 효용은 발휘하지 못했다고 본다.

물론 어느 정도 효과를 거두었다는 의견도 있다. 이와 관련해 과거 읽었던 자료가 있다. - https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Qvhx5808OYAJ:https://www.kab.co.kr/kab/home/common/download_cnt.jsp%3FsMenuIdx%3D036015015000035021%26sBoardIdx%3D045005125009036029%26sFileIdx%3D045005125001+&cd=1&hl=ko&ct=clnk&gl=kr

첨언하면 위 자료에 따르면 LTV보다는 DTI가 더 효용이 크다고 한다.

자산시장의 거품이 계속해서 예상된다. 이전 부동산 글에서 올 한해는 주택가격이 조정받을 수 있지만 급락은 없다고 했다. 하지만 이 말은 올 초반 속도를 다소 늦추는가 싶더니 지금은 다시 힘을 내는 모습이 보인다. 어찌될 지는 모르지만 지금 이 말은 쉽게 멈추지 않을 확률이 높다.








정말 서울 부동산 가격은 거품이고 하락하게 될까?
http://dalmitae.blogspot.kr/2017/01/blog-post.html

12월 가계대출, 서울지역 가계대출, 서울 주택가격

http://dalmitae.blogspot.kr/2017/02/12.html

End Of Bubble? Or Beginning Of Bubble?

http://dalmitae.blogspot.kr/2015/07/end-of-bubble-or-beginning-of-bubble.html

정말 서울 부동산 가격은 거품이고 하락하게 될까?

요즘 계속해서 부동산 하락 더 나아가 어떤 이들은 급락을 말하는 것이 보인다.

대부분은 곧 혹은 조금 뒤 쏟아질 준공 물량을 근거로 제시하는데 일견 타당해 보이긴 하지만 내 결론은 여전히 조정 정도로 급락은 아직 모르겠다. 

서울의 주택가격과 상관관계가 가장 높은 것은 미분양.

그런데 이는 07년 이후 자료만 두고 본 것이라 장기 시계열 자료가 필요하고 벌써부터 일반화 할 순 없다. 다만 약 10년의 기간에 이렇게 높은 상관관계를 보인다면 무시하기 어렵다.

내가 조금 고민하는 부분은 바로 미분양수가 0에 가까워져 더이상 내려갈 곳이 없다는 것. 과거 자료가 더 있어 비슷한 시기가 있다면 비교해볼 수 있겠지만 자료가 부족하니 더 말하기 어렵다.

하지만 미분양수가 급격하게 증가하던 시기 07~08년을 보아도 주택가격 추세는 '바로' 훼손되지 않았다. 물론 미분양 물량의 증가는 주택가격에 부담이 된다. 위 전년동기차 차트를 보면 미분양은 주택가격에 약 6~12개월 선행하는 모습이 보인다. 즉 미분양주택의 증가가 바로 주택가격에 반영되는 것이 아니다.

주택 가격과 착공의 상관관계 역시 높다.
근래 착공은 결국 시장에서 주택수의 감소를 이끌게 되니 이는 결국 공급 감소.
수요가 그대로라면 공급감소는 결국 가격 상승을 이끈다.
이것이 부동산 시장에서도 보여진 것.

그럼 많은 이들이 주택가격 하락의 원인으로 지목하는 준공은 어떨까?
준공이란 결국 시장에 주택수 증가를 가져오는 것이고 이는 즉 공급 증가.
경제학 논리라면 수요가 그대로 일 때 공급의 증가는 가격 하락을 이끈다.

그런데 어떤가? 누적 준공수 yoy가 증가할 때 가격이 하락했나?
15년 누적 준공수 전년동기차가 급격히 감소할 때 집값이 오르긴 했다. 또 16년 누적 준공수 전년동기차가 증가할 때 주택가격은 상승추세를 멈추고 조정을 보였다.

하지만 13~14년의 모습을 보면 이것을 일반화 시키기 어렵다. 준공은 전년동기차로 보면 증가했지만 주택가격은 상승했다. 결국 준공만 두고 볼 때 주택가격을 예측하기 어렵다는게 내 생각이다.

주택가격을 이해하는데 준공보다는 조금더 좋아보이는 지표는 누적 준공과 착공을 뺀 후 전년동기차를 구해보는 것이다.

누적착공수가 누적준공수보다 변동폭이 큰 관계로 누적착공 전년동기차와 비슷하긴 하지만 내 눈엔 단순한 누적 착공수 전년동기비차보다 좋아 보인다.

결론

우선 위 자료는 서울에만 해당됨.

1. 미분양주택이 가격과 높은 상관관계를 보인다.
2. 미분양주택수 증가가 가격의 상승추세를 바로 훼손하지 않는다.
3. 착공도 가격과 상관관계가 있다.
4. 준공과 가격의 상관관계가 있다고 보기 힘들다.
5. 준공과 착공의 차는 가격을 이해하는데 괜찮은 자료다.
6. 따라서 "입주물량이 쏟아진다 = 가격이 하락한다"는 아니다.




추가 그림)