말은 계속 달린다..

(참고사항: 위 서울아파트 가격은 주택가격으로 수정했음.)

수년 전부터 부동산이 거품이라고 말하던 이들은 지금 뭐하나 모르겠다. 요즘 뉴스에서 대학생들이 갭투자를 한다고 나오고 실제로 내 주변에서도 갭투자를 한 이들이 꽤나 많이 있다. 내가 볼 때는 이럴 때가 바로 위험할 때다. 그리고 이런 비관론자들이 지금은 힘을 써야 할 때다. 횡보할 때는 떨어질거라고 그렇게 떠들고는 막상 상승할 때는 뭐하는지 모르겠다.

개인적으로 구할 수 있는 통계자료가 한계가 있다. 특히 주택가격과 상관관계가 높은 미분양주택의 장기 자료를 보고 싶은데 구하지 못하고 있다. 미분양 주택 자료가 궁금한 이유는 지금 미분양 주택이 확인할 수 있는 기간내 가장 낮은 수준을 보이고 있기 때문이다(부동산통계정보시스템에 따르면 4월 미분양주택은 157). 과거 이렇게 낮았을 때는 주택가격이 어땠을까?

하나 기억해야 할 것이 있다면 07년 이후 미분양주택이 증가함에도 아파트 가격은 수직상승했다. 이후 미분양 주택이 2000을 넘으면서 가격상승이 힘을 잃었다. 이번도 과거와 같을 것이라 예상한다면 지금은 상승 이외에 다른 것을 생각하기 어렵다.

과연 문재인 정부는 집값을 잡을 수 있을까? 글쎄.. LTV나 DTI을 아무리 죄어도 한번 고삐가 풀린 물가는 쉽게 잡기 어렵다. 또한 현재 가계부채를 언급하며 위험을 이야기 하는 정부의 태도로는 과감한 규제도 어렵다. 또 실상 이들 규제가 주택가격 상승을 억제하는지도 의문이다.

규제를 적용했던 시점과 주택가격의 변화를 비교해서 보면 규제를 처음 도입하며 강화를 한다고 가격이 안오른게 아니고, 또 반대로 규제를 완화했다고 해서 가격이 안내린게 아니다. 물론 규제가 전혀 쓸모가 없는건 아니겠지만 적어도 큰 효용은 발휘하지 못했다고 본다.

물론 어느 정도 효과를 거두었다는 의견도 있다. 이와 관련해 과거 읽었던 자료가 있다. - https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Qvhx5808OYAJ:https://www.kab.co.kr/kab/home/common/download_cnt.jsp%3FsMenuIdx%3D036015015000035021%26sBoardIdx%3D045005125009036029%26sFileIdx%3D045005125001+&cd=1&hl=ko&ct=clnk&gl=kr

첨언하면 위 자료에 따르면 LTV보다는 DTI가 더 효용이 크다고 한다.

자산시장의 거품이 계속해서 예상된다. 이전 부동산 글에서 올 한해는 주택가격이 조정받을 수 있지만 급락은 없다고 했다. 하지만 이 말은 올 초반 속도를 다소 늦추는가 싶더니 지금은 다시 힘을 내는 모습이 보인다. 어찌될 지는 모르지만 지금 이 말은 쉽게 멈추지 않을 확률이 높다.








정말 서울 부동산 가격은 거품이고 하락하게 될까?
http://dalmitae.blogspot.kr/2017/01/blog-post.html

12월 가계대출, 서울지역 가계대출, 서울 주택가격

http://dalmitae.blogspot.kr/2017/02/12.html

End Of Bubble? Or Beginning Of Bubble?

http://dalmitae.blogspot.kr/2015/07/end-of-bubble-or-beginning-of-bubble.html

12월 가계대출, 서울지역 가계대출, 서울 주택가격

비은행취급기관의 주택담보대출 yoy만 독야청청 계속해서 오른다.
비은행취급기관의 주택담보대출은 크지 않아 아직은 문제가 없다고 보여지지만 현재 yoy 증가율은 현재 09년 최고첨과 가까운 수준으로 쉽게 넘기긴 어렵다.
yoy 예금은행과 주택금융공사의 주택담보대출은 이미 상승추세가 꺾인 모습.

yoy 비은행취급기관의 전체 대출액은 04년 이후 가장 높은 수준이다.

기타대출은 모두 상승추세가 둔화된 모습.

mom을 보아도 비은행예금취급기관의 주택담보대출은 눈에 띔.
일단은 그냥 이정도..
눈에 띄는 변화이긴 하지만 어떤 결론을 내리기 애매한 상황...
조금더 솔직히 말하면 어떻게 판단해야 할지 잘 모르겠다...

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서울의 주택가격(국민은행통계사용)과 서울의 예금취급기관 주택담보대출의 상관관계를 보면 단기적으로 예금기관의 주택담보대출과 높은 상관관계를 보이고 있는 것이 확인된다.

전에도 언급했지만 위 자료가 너무 짧은 기간을 보여주고 있어 일반화 하기는 무리가 따른다. 그렇지만 현재 볼 수 있는 자료를 토대로 확인해보면 '단기적'으로는 상관관계는 있어 보인다고 말 할 수 있다고 본다.

그렇다면 서울의 부동산은 계속 달릴까? 아니면 누구 말대로 폭락하나?? 위 자료만 가지고 개인적인 판단을 한다면 부동산이 무작정 오른다고 말하는 이들도 무당 같고 폭락이라 주장하는 이들도 무당같다.

또 올 해 완공되는 아파트가 많아 공급이 쏟아진다며 폭락을 주장하는 이들이 많지만 실제로 준공과 아파트 가격의 상관관계는 높지 않은 것으로 나타난다.
http://dalmitae.blogspot.kr/2017/01/blog-post.html

그럼 결론은?
이미 이전에 아파트를 샀다면 그냥 지켜보면 될 듯 하고 살까 아직 안샀다면 다음 경기 침체기를 기다리는게 어떨까 싶다.

정말 서울 부동산 가격은 거품이고 하락하게 될까?

요즘 계속해서 부동산 하락 더 나아가 어떤 이들은 급락을 말하는 것이 보인다.

대부분은 곧 혹은 조금 뒤 쏟아질 준공 물량을 근거로 제시하는데 일견 타당해 보이긴 하지만 내 결론은 여전히 조정 정도로 급락은 아직 모르겠다. 

서울의 주택가격과 상관관계가 가장 높은 것은 미분양.

그런데 이는 07년 이후 자료만 두고 본 것이라 장기 시계열 자료가 필요하고 벌써부터 일반화 할 순 없다. 다만 약 10년의 기간에 이렇게 높은 상관관계를 보인다면 무시하기 어렵다.

내가 조금 고민하는 부분은 바로 미분양수가 0에 가까워져 더이상 내려갈 곳이 없다는 것. 과거 자료가 더 있어 비슷한 시기가 있다면 비교해볼 수 있겠지만 자료가 부족하니 더 말하기 어렵다.

하지만 미분양수가 급격하게 증가하던 시기 07~08년을 보아도 주택가격 추세는 '바로' 훼손되지 않았다. 물론 미분양 물량의 증가는 주택가격에 부담이 된다. 위 전년동기차 차트를 보면 미분양은 주택가격에 약 6~12개월 선행하는 모습이 보인다. 즉 미분양주택의 증가가 바로 주택가격에 반영되는 것이 아니다.

주택 가격과 착공의 상관관계 역시 높다.
근래 착공은 결국 시장에서 주택수의 감소를 이끌게 되니 이는 결국 공급 감소.
수요가 그대로라면 공급감소는 결국 가격 상승을 이끈다.
이것이 부동산 시장에서도 보여진 것.

그럼 많은 이들이 주택가격 하락의 원인으로 지목하는 준공은 어떨까?
준공이란 결국 시장에 주택수 증가를 가져오는 것이고 이는 즉 공급 증가.
경제학 논리라면 수요가 그대로 일 때 공급의 증가는 가격 하락을 이끈다.

그런데 어떤가? 누적 준공수 yoy가 증가할 때 가격이 하락했나?
15년 누적 준공수 전년동기차가 급격히 감소할 때 집값이 오르긴 했다. 또 16년 누적 준공수 전년동기차가 증가할 때 주택가격은 상승추세를 멈추고 조정을 보였다.

하지만 13~14년의 모습을 보면 이것을 일반화 시키기 어렵다. 준공은 전년동기차로 보면 증가했지만 주택가격은 상승했다. 결국 준공만 두고 볼 때 주택가격을 예측하기 어렵다는게 내 생각이다.

주택가격을 이해하는데 준공보다는 조금더 좋아보이는 지표는 누적 준공과 착공을 뺀 후 전년동기차를 구해보는 것이다.

누적착공수가 누적준공수보다 변동폭이 큰 관계로 누적착공 전년동기차와 비슷하긴 하지만 내 눈엔 단순한 누적 착공수 전년동기비차보다 좋아 보인다.

결론

우선 위 자료는 서울에만 해당됨.

1. 미분양주택이 가격과 높은 상관관계를 보인다.
2. 미분양주택수 증가가 가격의 상승추세를 바로 훼손하지 않는다.
3. 착공도 가격과 상관관계가 있다.
4. 준공과 가격의 상관관계가 있다고 보기 힘들다.
5. 준공과 착공의 차는 가격을 이해하는데 괜찮은 자료다.
6. 따라서 "입주물량이 쏟아진다 = 가격이 하락한다"는 아니다.




추가 그림)

지역별 주택담보대출과 주택가격

계절조정주택가격 옆에 기타대출이 쓰여 있는데 내가 무슨 잘못을 한건지 아니면 엑셀 오류인지 오타가 계속 나오고 있다. 위 자료는 그냥 계절조정 주택가격임. 그리고 전년동기대비 증감율로 그린 것. 마찬가지로 기간이 짧아 일반화 시키기엔 무리가 따른다는 것을 기억하자.

이렇게 도시별로 보니

1. 주택담보대출과 주택가격간 상관관계가 대체로 있지만 없어 보이는 곳도 있다.
2. 은행권을 통한 주택담보대출과 비은행권을 통한 주택담보대출의 상관관계가 크지 않다. 오히려 역의 관계를 보이는 곳도 있다.
3. 광주를 제외한 대부분의 곳에서 주택가격과 더 높은 상관관계를 보이는 지표는 비은행을 통한 주택담보대출이다.
4. 최근 1년간 비은행권을 통한 주택담보대출의 증가율이 증가하고 있다. 반대로 은행권을 통한 주택담보대출은 고점 형성 후 추세적 하락 혹은 정체를 보이고 있다.

그리고 눈에 띄는 곳은 제주도!

예금은행을 통한 주택담보대출의 증가추세는 과거와 비교해 너무 가파르고 장기간 지속되어왔다. 특히 14년 이후 보여진 가속도(=기울기)는 매우 가파르다. 지속가능성에 대해서 의심을 해볼 필요가 있다.


예금취급기관 가계대출 그리고 주택/아파트 가격
http://dalmitae.blogspot.kr/2016/04/blog-post_19.html

예금취급기관 가계대출 그리고 주택/아파트 가격

과거 금융위기 이전 07년에 yoy 가계대출은 어떤 모습을 보였을까?

1. 전체대출 중 예금은행 대출은 06년 말 증가율이 정점을 찍고 하강하는 모습, 비예금은행 대출은 추세적 증가를 보였다. 예금은행의 증가율이 비예금은행보다 높이 유지 되던 전체대출이 07년 4월 이후 역전되어 비예금은행의 증가율이 예금은행의 증가율을 앞질렀다.

2. 주택담보대출 중 예금은행 대출은 전체대출과 같이 06년 말 증가율의 정점 후 빠르게 하강하는 모습, 비예금은행은 자료가 없어 확인할 수 없지만 전체 대출의 추이를 두고 볼 때 06~07년은 상승추세를 그린 후 08년부터 하강을 그렸다.

3. 기타대출 중 예금은행 대출 증가율은 06년 성장률은 잠시 정체 후 07년 크게 증가하기 시작해서 금융위기가 본격화 된 08년 9월을 바로 전후로 증가율이 큰폭으로 떨어지는 모습을 보인다. 비은행권 대출 역시 비슷할 것으로 본다.

주택담보대출을 더 들여다보면 의외의 모습이 보인다.

예금은행의 yoy 주택담보대출과 비은행의 yoy 주택담보대출의 움직임이 일치하지 않는다. 12~14년을 제외하면 오히려 둘 사이엔 역의 관계가 보인다. 관찰이 가능한 시기가 짧아 일반화 시키기는 무리. 다만 두 지표 사이에 상관관계는 약하다는 정도는 분명해 보인다.

같은 주택담보대출인데 어째서 상관관계가 낮을까? 이유를 생각해보면 대출을 받는 주체가 다르다거나 대출의 목적이 다르다거나 혹은 둘 모두 이유일 수 있다.

주택담보대출인 만큼 주택/아파트 가격과 대출간 비교를 해보자.

전국 주택/아파트 가격 VS 주택담보대출을 보면 재미난 현상이 보인다.

1. yoy 비은행권 주택담보대출과 yoy 전국 주택/아파트 가격의 움직임을 보면 매우 흡사하다.

2. yoy 은행권 주택담보대출과 yoy 전국 주택/아파트 가격의 움직임을 보면 은행권 주택담보대출이 아파트가격을 동행 혹은 다소 선행하는 모습이 보인다. 아래는 은행권 주택담보대출을 6개월 뒤로 이동시켜 그려본 차트이다.

우선 위 자료는 단기적인 데이터로 어떤 가설의 검증 요소로 사용하기엔 데이터가 너무 부족하다. 더 장기간의 데이터가 필요하다.

이를 감안하고 위 보이는 것만을 가지고 어떤 이야기를 적어볼 수 있을까?

대출의 주체가 다르다? 아니면 대출의 용도가 다르다? 아니면 둘 다?

이를 가지고 많은 이야기를 만들어 볼 수 있지만 가장 먼저 떠오르는 것은 시간과 자료가 충분하다면 이를 연결시켜 고소득/고자본가들의 자산 증식 속도가 저소득/저자본가들보다 더 큰 이유도 설명할 수 있을 것으로 본다.

하지만 내가 중요하게 보는 것은 위의 내용이 아니라 비은행권의 주택담보대출과 주택/아파트 가격의 움직임이 같다는 것 그리고 은행권의 주택담보대출이 주택/아파트 가격을 동행 혹은 다소 선행하고 있다는 점이다.

이를 다시 말하면 주택/아파트 가격을 예상하는 지표로서 은행권의 주택담보대출이 용이하고 주택/아파트 가격을 확인하는 지표로서 비은행권의 주택담보대출이 용이하다는 것을 의미한다.

그럼 지금 주택담보대출은 어떤 모습을 그리고 있는가? 

앞으로 부동산은 어떻게 움직일 것으로 예상되는가?