12월 가계대출, 서울지역 가계대출, 서울 주택가격

비은행취급기관의 주택담보대출 yoy만 독야청청 계속해서 오른다.
비은행취급기관의 주택담보대출은 크지 않아 아직은 문제가 없다고 보여지지만 현재 yoy 증가율은 현재 09년 최고첨과 가까운 수준으로 쉽게 넘기긴 어렵다.
yoy 예금은행과 주택금융공사의 주택담보대출은 이미 상승추세가 꺾인 모습.

yoy 비은행취급기관의 전체 대출액은 04년 이후 가장 높은 수준이다.

기타대출은 모두 상승추세가 둔화된 모습.

mom을 보아도 비은행예금취급기관의 주택담보대출은 눈에 띔.
일단은 그냥 이정도..
눈에 띄는 변화이긴 하지만 어떤 결론을 내리기 애매한 상황...
조금더 솔직히 말하면 어떻게 판단해야 할지 잘 모르겠다...

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서울의 주택가격(국민은행통계사용)과 서울의 예금취급기관 주택담보대출의 상관관계를 보면 단기적으로 예금기관의 주택담보대출과 높은 상관관계를 보이고 있는 것이 확인된다.

전에도 언급했지만 위 자료가 너무 짧은 기간을 보여주고 있어 일반화 하기는 무리가 따른다. 그렇지만 현재 볼 수 있는 자료를 토대로 확인해보면 '단기적'으로는 상관관계는 있어 보인다고 말 할 수 있다고 본다.

그렇다면 서울의 부동산은 계속 달릴까? 아니면 누구 말대로 폭락하나?? 위 자료만 가지고 개인적인 판단을 한다면 부동산이 무작정 오른다고 말하는 이들도 무당 같고 폭락이라 주장하는 이들도 무당같다.

또 올 해 완공되는 아파트가 많아 공급이 쏟아진다며 폭락을 주장하는 이들이 많지만 실제로 준공과 아파트 가격의 상관관계는 높지 않은 것으로 나타난다.
http://dalmitae.blogspot.kr/2017/01/blog-post.html

그럼 결론은?
이미 이전에 아파트를 샀다면 그냥 지켜보면 될 듯 하고 살까 아직 안샀다면 다음 경기 침체기를 기다리는게 어떨까 싶다.

2016년 10월중 예금취급기관 가계대출

주택담보대출의 yoy 차트를 보면 주식에서의 쌍봉의 모습과 흡사하다.
이런 쌍봉이 연출된 이유는 주택금융공사를 통한 주택담보대출이 큰 역할을 했다.
서울만 따로 주택금융공사의 주택담보대출을 구하지 못해 차트를 그리지 못했지만 전국을 기준으로 보면 쌍봉이 아닌 고점 형성 후 추세 반락하는 모습이 보인다.

눈에 띄는 모습은 예금은행의 주택담보대출과 기타대출의 전년동기비 차트를 보면 주택담보대출의 경우 추세가 꺾여 반락의 모습이 보이고 기타대출은 고점 형성 후 더 이상 상승추세의 힘이 많이 약해진 것이 보인다. 반면 비은행의 주택담보대출과 기타대출의 추세는 여전히 상승을 유지하고 있는 모습이다. 일단은 그렇다.

이를 두고 저신용자들의 대출과 그 위험성과 같은 스토리를 만들 수 있겠다. 하지만 장기 시계열 데이터가 없는 관계로 당장의 확실한 판단은 유보하는 것으로 한다. 다만 12월 금리인상이 매우 유력한 지금, 현재의 이 모습이 좋은건 아닐 수 있다는 정도.

서울 주택 가격과 상관관계가 있는 지표들
http://dalmitae.blogspot.kr/2016/11/blog-post_84.html

예금취급기관 가계대출 그리고 주택/아파트 가격

과거 금융위기 이전 07년에 yoy 가계대출은 어떤 모습을 보였을까?

1. 전체대출 중 예금은행 대출은 06년 말 증가율이 정점을 찍고 하강하는 모습, 비예금은행 대출은 추세적 증가를 보였다. 예금은행의 증가율이 비예금은행보다 높이 유지 되던 전체대출이 07년 4월 이후 역전되어 비예금은행의 증가율이 예금은행의 증가율을 앞질렀다.

2. 주택담보대출 중 예금은행 대출은 전체대출과 같이 06년 말 증가율의 정점 후 빠르게 하강하는 모습, 비예금은행은 자료가 없어 확인할 수 없지만 전체 대출의 추이를 두고 볼 때 06~07년은 상승추세를 그린 후 08년부터 하강을 그렸다.

3. 기타대출 중 예금은행 대출 증가율은 06년 성장률은 잠시 정체 후 07년 크게 증가하기 시작해서 금융위기가 본격화 된 08년 9월을 바로 전후로 증가율이 큰폭으로 떨어지는 모습을 보인다. 비은행권 대출 역시 비슷할 것으로 본다.

주택담보대출을 더 들여다보면 의외의 모습이 보인다.

예금은행의 yoy 주택담보대출과 비은행의 yoy 주택담보대출의 움직임이 일치하지 않는다. 12~14년을 제외하면 오히려 둘 사이엔 역의 관계가 보인다. 관찰이 가능한 시기가 짧아 일반화 시키기는 무리. 다만 두 지표 사이에 상관관계는 약하다는 정도는 분명해 보인다.

같은 주택담보대출인데 어째서 상관관계가 낮을까? 이유를 생각해보면 대출을 받는 주체가 다르다거나 대출의 목적이 다르다거나 혹은 둘 모두 이유일 수 있다.

주택담보대출인 만큼 주택/아파트 가격과 대출간 비교를 해보자.

전국 주택/아파트 가격 VS 주택담보대출을 보면 재미난 현상이 보인다.

1. yoy 비은행권 주택담보대출과 yoy 전국 주택/아파트 가격의 움직임을 보면 매우 흡사하다.

2. yoy 은행권 주택담보대출과 yoy 전국 주택/아파트 가격의 움직임을 보면 은행권 주택담보대출이 아파트가격을 동행 혹은 다소 선행하는 모습이 보인다. 아래는 은행권 주택담보대출을 6개월 뒤로 이동시켜 그려본 차트이다.

우선 위 자료는 단기적인 데이터로 어떤 가설의 검증 요소로 사용하기엔 데이터가 너무 부족하다. 더 장기간의 데이터가 필요하다.

이를 감안하고 위 보이는 것만을 가지고 어떤 이야기를 적어볼 수 있을까?

대출의 주체가 다르다? 아니면 대출의 용도가 다르다? 아니면 둘 다?

이를 가지고 많은 이야기를 만들어 볼 수 있지만 가장 먼저 떠오르는 것은 시간과 자료가 충분하다면 이를 연결시켜 고소득/고자본가들의 자산 증식 속도가 저소득/저자본가들보다 더 큰 이유도 설명할 수 있을 것으로 본다.

하지만 내가 중요하게 보는 것은 위의 내용이 아니라 비은행권의 주택담보대출과 주택/아파트 가격의 움직임이 같다는 것 그리고 은행권의 주택담보대출이 주택/아파트 가격을 동행 혹은 다소 선행하고 있다는 점이다.

이를 다시 말하면 주택/아파트 가격을 예상하는 지표로서 은행권의 주택담보대출이 용이하고 주택/아파트 가격을 확인하는 지표로서 비은행권의 주택담보대출이 용이하다는 것을 의미한다.

그럼 지금 주택담보대출은 어떤 모습을 그리고 있는가? 

앞으로 부동산은 어떻게 움직일 것으로 예상되는가? 

2016년 2월중 예금취급기관 가계대출

yoy 비은행 대출의 가파른 증가세 그리고 yoy 기타대출의 증가세가 다소 빠르다. mom 추세를 보면 비은행대출은 상승추세가 아직 유지되고 있지만 예금은행은 추세 이탈.

한국은행에서 제공하는 가계대출의 기간이 너무 짧아 대출의 사이클과 특징을 이해하는데 큰 한계가 있지만 일단 연구는 해볼 생각.

2016년 1월중 예금취급기관 가계대출

언론에선 전체 대출액의 위험성을 말한다. 하지만 경제는 총량도 중요하지만 상대적인 변화율이 더욱 중요하다.

일단 가계자산 통계를 보았을 때 가계부채의 총량은 아직 큰 문제가 아니라고 본다. (http://dalmitae.blogspot.kr/2015/12/2015.html)

눈에 띄는건 가파른 비은행예금취급기관의 주택담보대출의 yoy 증가율이 더 신경쓰인다. 그런데 사실 13년에도 비은행의 주택담보대출 yoy 증가율이 지금과 같이 가파랐다. mom 증가율은 아직 추세 이탈로 보기엔 어렵지만 상승추세가 많이 훼손됐다. 만일 mom 증가율의 상승추세가 이탈된 것이라면 yoy의 가파른 상승률은 다시 둔화될 것이다.

또 하나 신경쓰이는 것은 기타대출의 증가세이다. 특히 yoy 기준 증가 속도가 빠르게 전개되고 있다. 하지만 예금은행의 yoy 기타대출이 아직 08년 수준의 증가율은 아니고 mom 기준으로 보면 상승추세 이탈이 보이니 아직 위험을 이야기 할 필요는 없어 보인다.

오히려 개인적인 생각엔 mom의 추세 이탈 혹은 훼손이 더 신경쓰인다...

언론은 여전히 가계부채의 위험을 말하지만 난 그들이 정부부채에 관한 기사나 더 많이 써보았으면 좋겠다.

일단 지금은 그렇다.

2015년 7월중 예금취급기관 가계대출

http://www.bok.or.kr/contents/total/ko/boardView.action?menuNaviId=559&boardBean.brdid=119719&boardBean.menuid=559&boardBean.rnum=1


메르스가 전부였던 6월 가계대출을 보면 눈에 띄는 것 3가지.

약 2년간 꾸준히 상승추세를 보이던 yoy 주택담보대출의 증가율이 큰 폭으로 추세 이탈된 모습.. mom 주택담보대출 증가율을 보아도 04년 1월 이후 가장 큰 하락세를 보임..

다음으로 눈에 띄는건 주택담보대출의 증가세 둔화와는 달리 기타대출의 증가세는 그 추세가 여전하다.

마지막으로 눈에 띄는건 비은행예금취급기관을 통한 mom 대출 증가율은 예금은행과는 달리 오히려 상승하는 모습. 과거 차트를 보면서 언제 이와 같은 모습이 보여졌는지 확인해보려 했으나 이렇게 큰 차이로 엇방향을 보인적이 없음...

7월은 어떤 모습으로 회복할지 궁금했었음...

mom 증가율이야 V자 반등이 나오기 쉽다지만 yoy 증가율은 어떻게 변할까 내심 궁금했는데 mom과 같은 급격한 반등은 보이지 않은 모습...

무너진 추세가 복귀하기 어렵고 현재의 모습을 계속 유지하게 된다면 3분기 경제성장률도 그닥 기대하긴 어렵지 않나 하는 작은 생각...

뭐 7월까지도 메르스는 이슈가 되었으니 8월을 지켜봐야 할 듯....?

가계신용 월별/분기별 yoy

나 역시 근래 가계대출의 급격한 변화에 대해서 많은 이야기를 하였지만 이는 절대 언론에서 설래발 치듯 당장의 가장 중요한 문제는 아니다.

난 여전히 국가 재정의 악화와 기업의 경쟁력 상승률이 과거와 비교해 상대적으로 떨어지는 것이 가계부채 문제보다 더 위험하다고 본다.

yoy 월별 가계대출 현황을 보면 이제서 2010년의 수준을 회복한 모습이다. 과거 거품기로 보여진 06년 수준에 도달하려면 아직 멀었다. yoy 분기별 가계대출을 보면 이제 갓 09년 보다 조금 더 높을 뿐이다.

자꾸 언론에서 가계 대출 증가로 인해 우리나라가 꼭 엄청난 위험에 처한듯 말하는데 너무 위험을 조장하지 않았으면 한다.

가계대출 이면에 가려진 진짜 문제는 판매신용에 있다.

yoy 판매신용과 yoy 경제성장률을 보면 yoy 가계대출과 yoy 경제성장률보다도 높은 상관관계를 갖고 있음이 보인다. 그런데 이 yoy 판매신용이 회복할 모습이 보이지 않고 있다는 것이다. 다시 말하면 사람들이 소비를 늘리지 않고 있다는 말과 같다.

이렇게 소비를 늘리지 않는 것은 앞서 언급한 근로소득과 사업소득의 정체 혹은 하락에 따른 것으로 보여진다. 이것은 단순히 소득을 늘려주는 것으로 해결될 문제가 아니다. 또 단순히 돈을 푼다고 해결될 문제가 아니다. (http://dalmitae.blogspot.kr/2015/03/blog-post_11.html) 그런식의 해결은 일시적으로 문제를 해결시킬 뿐이다. 지금 우리나라는 국가와 기업의 경쟁력이 떨어지면서 수익성이 악화되고 있는 것이 문제다.

최저소득을 올리는 것이 한계소비성향이 높은 저소득층에게 도움이 되어 소비가 살아날 수 있다고 보여지기도 하지만 이렇게 기업의 경쟁력이 떨어지고 있는 가운데 수익성마저 더 악화되어 기업이 어려워진다면 무슨 소용일까?

난 오히려 이럴 때 과감하게 낡은 규제들을 풀거나 인프라 지원을 통해 기업들이 새로운 시장에 나설 수 있도록 도와주는 것이 더 좋다고 본다. 일 예로 핀테크나 식물공장 전기차 등 많은 가능성 있는 시장들이 아직 우리나라에선 개화되지도 못하고 있다.

어째든 이번 한국은행의 금리인하는 많은 이야기를 만들어내고 있지만 개인의 소비를 진작시키는 차원에서 나쁘지 않은 선택이라고 본다. 물론 소비가 증가 할 수 있을지는 알 수 없다. 결국 경기가 살아나야 소비도 늘어나니 말이다..

가계대출과 소득

과거 가계부채에 관한 글을 쓰며 언급한 주택담보대출이 계속해서 큰 폭으로 증가하고 있다. 담보대출의 증가 속도가 너무 빠르다...
(가계부채 http://dalmitae.blogspot.kr/2015/01/blog-post.html)

이렇게 빠르게 증가하고 있는 주택담보대출의 문제는 그 자체로도 문제지만 그 용도 또한 중요하다. 만일 이 대출의 용도가 Animal Spirit에 의한 사업적 투자에 따른 것이라면 그나마 다행이다. 하지만 생활비 마련 등과 같이 생계에 직접적인 문제에 따른 일로 대출이 증가했다면 이는 조심스러운 부분이다.

아직 자료가 없으니 답답하다...

더해서 혹여나 부동산 시장이 살아나지 못할 경우 더 나아가 집값이 하락하게 되는 경우 주택을 담보로 대출을 받은 이들은 꽤나 큰 충격을 받게 된다.

소득의 증가율는 정체되었고 가계지출의 증가율은 감소하고 있다.. 이는 평균소비성향에서도 확인이 가능하다. 12년 이후 계속된 평균소비성향은 내수시장의 부진을 잘보여주고 있다.

소득은 다시 경상소득과 비경상소득으로 나뉘는데 경상소득은 또 다시 근로/사업/재산/이전소득으로 나뉜다. 일반적으로 경상소득 중 근로/사업소득이 가장 높은 비중을 차지하니 이들의 yoy증감율을 보면 14년 4분기 사업소득은 09년 2분기 이후 처음으로 역성장 한 것으로 나타난다. 그리고 이것은 04년 이래 두번째로 낮은 수치이다.

대출은 조금 지켜봐야겠지만 가계의 소득과 소비의 모습은 마치 우리나라 경제가 악순환에 빠진듯 보인다.. 그래도 개인적으론 아직 시간이 있다고 판단한다..

하지만 분명한건 어려운 시간이라는 것이다....

아래는 근로자가구와 비근로자가구의 소득과 지출 차트이다.

근로자가구

근로자외가구