과거 금융위기 이전 07년에 yoy 가계대출은 어떤 모습을 보였을까?
1. 전체대출 중 예금은행 대출은 06년 말 증가율이 정점을 찍고 하강하는 모습, 비예금은행 대출은 추세적 증가를 보였다. 예금은행의 증가율이 비예금은행보다 높이 유지 되던 전체대출이 07년 4월 이후 역전되어 비예금은행의 증가율이 예금은행의 증가율을 앞질렀다.
2. 주택담보대출 중 예금은행 대출은 전체대출과 같이 06년 말 증가율의 정점 후 빠르게 하강하는 모습, 비예금은행은 자료가 없어 확인할 수 없지만 전체 대출의 추이를 두고 볼 때 06~07년은 상승추세를 그린 후 08년부터 하강을 그렸다.
3. 기타대출 중 예금은행 대출 증가율은 06년 성장률은 잠시 정체 후 07년 크게 증가하기 시작해서 금융위기가 본격화 된 08년 9월을 바로 전후로 증가율이 큰폭으로 떨어지는 모습을 보인다. 비은행권 대출 역시 비슷할 것으로 본다.
주택담보대출을 더 들여다보면 의외의 모습이 보인다.
예금은행의 yoy 주택담보대출과 비은행의 yoy 주택담보대출의 움직임이 일치하지 않는다. 12~14년을 제외하면 오히려 둘 사이엔 역의 관계가 보인다. 관찰이 가능한 시기가 짧아 일반화 시키기는 무리. 다만 두 지표 사이에 상관관계는 약하다는 정도는 분명해 보인다.
같은 주택담보대출인데 어째서 상관관계가 낮을까? 이유를 생각해보면 대출을 받는 주체가 다르다거나 대출의 목적이 다르다거나 혹은 둘 모두 이유일 수 있다.
주택담보대출인 만큼 주택/아파트 가격과 대출간 비교를 해보자.
전국 주택/아파트 가격 VS 주택담보대출을 보면 재미난 현상이 보인다.
1. yoy 비은행권 주택담보대출과 yoy 전국 주택/아파트 가격의 움직임을 보면 매우 흡사하다.
2. yoy 은행권 주택담보대출과 yoy 전국 주택/아파트 가격의 움직임을 보면 은행권 주택담보대출이 아파트가격을 동행 혹은 다소 선행하는 모습이 보인다. 아래는 은행권 주택담보대출을 6개월 뒤로 이동시켜 그려본 차트이다.
우선 위 자료는 단기적인 데이터로 어떤 가설의 검증 요소로 사용하기엔 데이터가 너무 부족하다. 더 장기간의 데이터가 필요하다.
이를 감안하고 위 보이는 것만을 가지고 어떤 이야기를 적어볼 수 있을까?
대출의 주체가 다르다? 아니면 대출의 용도가 다르다? 아니면 둘 다?
이를 가지고 많은 이야기를 만들어 볼 수 있지만 가장 먼저 떠오르는 것은 시간과 자료가 충분하다면 이를 연결시켜 고소득/고자본가들의 자산 증식 속도가 저소득/저자본가들보다 더 큰 이유도 설명할 수 있을 것으로 본다.
하지만 내가 중요하게 보는 것은 위의 내용이 아니라 비은행권의 주택담보대출과 주택/아파트 가격의 움직임이 같다는 것 그리고 은행권의 주택담보대출이 주택/아파트 가격을 동행 혹은 다소 선행하고 있다는 점이다.
이를 다시 말하면 주택/아파트 가격을 예상하는 지표로서 은행권의 주택담보대출이 용이하고 주택/아파트 가격을 확인하는 지표로서 비은행권의 주택담보대출이 용이하다는 것을 의미한다.
그럼 지금 주택담보대출은 어떤 모습을 그리고 있는가?
앞으로 부동산은 어떻게 움직일 것으로 예상되는가?
