2016년 11월 15일 화요일

서울 주택 가격과 상관관계가 있는 지표들














"대출, 주택가격 yoy%, 나머지는 yoy차"

미분양 주택과의 상관관계가 가장 높다.
'준공 - 착공' 역시 상관관계가 있다. 다만 이는 후행적인 모습이 더 강한 모습.
주택담보대출 역시 상관관계가 있다. 이는 선행 혹은 동행하는 모습.

과거 글에서 언급했던 내용이지만 remind.

미분양 주택수가 과거 07년,15년 고점(역수기준)에 가까워졌다.
이를 고려하면 주택가격의 상승추세는 이제 슬슬 꺾이게 될 듯 예상.
yoy 주택가격은 벌써 상승추세를 잃어버림.
더해서 15년 착공이 준공을 크게 앞지르면서 17년~18년 공급이 크게 늘어날 수 있다.
이 역시 주택가격에 부담.

아래는 추가)

고려되는 상황들

1. 미분양이 0에 가깝게 내려오면서 앞으로 미분양 주택이 더 내려갈 수 없다는 점. 이것이 주택 가격 상승에 얼마나 큰 영향을 미칠까? - 이전 03~06년까지의 미분양 자료를 구하지 못해 알 수는 없지만 07년 미분양 주택수가 0에 가까워졌음에도 한동안 주택가격이 올랐던 점을 기억할 필요.

2. 주택담보대출과 가격간 상관관계가 있다고 본다면 현재 주택담보대출의 추세가 꺾이지 않은 한 가격이 크게 하락할 것이라는 예상도 금물.

일단은 지금까지 이상의 큰 상승은 예상하기 어렵다고 보지만 큰 하락도 예상하기 힘든 상황. 전체적인 준공, 착공 상황과 미분양주택의 추이 그리고 주택담보대출 추이를 같이 지켜보면서 보수적으로 접근.

미국의 금리 그리고 물가



장기금리가 움직이고 있다..
명목금리 기대인플레이션 모두가 상승추세로 돌아섰다.
시장의 많은 이들이 트럼프가 당선된 후 인플레를 기대하는 모습이다.

궁금한 것은 여지껏 경기침체시 좋은 시그널이 되어준 장단기차.
장기금리가 오르니 단기가 그대로라면 gap이 벌어지게 된다.





실제로 단기금리보다 장기금리가 더 크게 방향을 틀면서 장단기 금리의 gap이 다시 벌어지고 있다. 이제 중요한건 장단기 금리차가 추세적으로 계속해서 벌어지게 될지 아니면 단기금리가 빠르게 추격하게 되는지 지켜봐야 한다.

트럼프의 금리관련 발언은 어지러워 어떤 방향을 추구하는지 잘 모르겠다. 그 방향이 상승이라면 장단기차는 계속 하락추세로, 만일 그 방향이 현재의 저금리 유지라면 gap은 계속해서 벌어질 가능성이 크다.

또 하나의 가능성도 배제할 수 없는데.. 그것은 이번엔 장단기차가 경기침체의 시그널이 되지 않을 가능성이 있다. 트럼프 자체가 아직 불확실하니 모든 가능성은 열어두고 지켜보는게 좋을 듯..

2016년 11월 10일 목요일

It Is Not The Time I Step Back

Five things on the top of Donald Trump’s ‘to-do’ list
http://www.news.com.au/finance/work/leaders/five-things-on-the-top-of-donald-trumps-todo-list/news-story/13e3f11839fb7a4f4a129701efe214db

Seven Donald Trump policies that could change the US
https://www.ft.com/content/01a377fa-a63c-11e6-8b69-02899e8bd9d1

Donald Trump's policies on All
https://www.politiplatform.com/trump

Donald Trump’s Comments on the Fed, Interest Rate Policy and Janet Yellen
http://www.wsj.com/articles/donald-trumps-comments-on-the-fed-interest-rate-policy-and-janet-yellen-1478724767

미국 대선 결과에 따른 경제.통상정책 방향 전망과 시사점
http://news.kotra.or.kr/user/reports/kotranews/20/usrReportsView.do?page=1&reportsIdx=6654&orderByType=image&searchStartDate=&searchEndDate=&searchReportGbn=title&searchText=&searchAreaCd=&searchIndus

트럼프의 공약을 보고 있으면 미국의 거품 가능성이 보인다.

넓게 보면 이전 외국인 노동자와 불법 노동자들이 줄어들 수 있는데 이는 노동시장의 공급을 줄이는 것이 될 테고 이것은 현재의 실질임금 상승에 힘을 보텔 수 있다.

보호무역주의 역시 결국 수입물품의 가격을 올리니 물가 상승의 원인이 된다.

에너지와 인프라에 관련한 그의 발언 역시 모두 단기적으로 미국엔 투자증대를 끌어오니 역시 경기부양책에 가까운 모습.

금리와 관련한 그의 발언도 보면 다소 어지럽지만 “I would want to have a policy where we can start to at least gently reduce debt, we can get things under control, because right now, it’s not under control. What happens if interest rates go up fairly substantially? And with all of the money we have and we are borrowing, you know what that does to our balance sheet?” 라고 말한 것을 상기시키면 결국 급격한 금리인상을 반대하는 입장에 가깝다고 볼 수 있을것 같다.



물가는 계속 올라갈 가능성이 크다. 현재 개인적으로 만들어 쓰는 지표는 실제로 우상향을 가르키고 있고 물가는 잠시 횡보했지만 상승추세는 유지중이다.

이런 내 생각을 바탕으로 현재 상황을 바라보면 "지금은 발을 뺄 타이밍이 아니다"라고 말한다.

--

추가)
트럼프가 그동안 재닛 옐런 미 연준 의장을 정치적이라고 거듭 비판해왔다는 점에 비춰 공석으로 있는 연준 이사 2명을 매파로 임명, 급격한 금리 인상에 나설 가능성도 있다고 뉴욕타임스(NYT)는 지적했다.
http://v.media.daum.net/v/20161110122100119

이사람 뭐지?? 적어도 위 발언을 보면 급격한 금리인상은 없어야 하는데??

2016년 11월 9일 수요일

Trump Seems To Win This Race..

http://edition.cnn.com/election

2016년은 참 놀라운 한 해다.

설마가 진짜로... 어찌보면 dream comes true??
현재 상황을 보면 미국은 영국과 같이 전세계에 놀라움을 선사할 수 있어 보인다..

많은 식자들은 트럼프를 반대했고 심지어 그를 비난하고 조롱했다.
그런데 트럼프가 어떻게 이런 결과를 이끌어냈을까??

식자들이 말하는 옳은 세상엔 트럼프는 없다. 하지만 이렇게 옳고 그름으로 트럼프를 바라보게 되면 실제 현상이 어떻게 돌아가는지 이해하기 어렵다. 난 힐러리는 옳고 트럼프는 틀렸다는 이분법적 사고를 버리고 보통의 사람들이 현재 그들의 삶과 세상을 어떻게 이해하고 있는지 이해할 필요가 있다고 본다.

식자들의 인식과 보통의 사람들의 인식이 이렇게 큰 괴리를 갖는 것은 식자들이 틀렸다거나 혹은 세상이 옳바르게 돌아가지 않았기 때문이다...

원인이 무엇이든 결국 성찰의 시간이 우리에게 필요한지 모르겠다...

2016년 11월 8일 화요일

New Orders, Inventories, and Export for Korea


10월 수출은 아직 업데이트 안했다.
하지만 추세적으로 하락은 얼추 마무리가 된게 아닐까 생각된다.
물론 모든 일은 속단할 수 없다.

하지만 신규주문과 재고의 yoy% 추세적 상황을 지켜보면 긍정적인 신호를 확인할 수 있다.
재고는 한국 수출의 후행적인 지표로서, 신규주문은 다소 선행하는 지표로서 사용이 가능한데 신규주문은 추세반전에 가깝고 재고는 하락추세의 마무리가 보인다.

오늘은 미국 선거 뉴스를 보자.
영국과 같은 놀라운 결과가 나올지도 내심 궁금하다..

2016년 11월 3일 목요일

생산지표 그리고 물가 적용 방법





소비자 물가와 생산자 물가를 비교해서 보면 재미난 현상이 2개 보인다.

1. 80년 혹은 90년 이후 소비자 물가보다 생산자 물가가 더 큰 변동폭을 보인다.
2. 90년 이후 소비자 물가보다 생산자 물가가 다소 빠르게 반응한다.

어찌보면 당연해 보이는 이를 두고 몇 가지 해석도 가능할 것 같지만 일단 이런 현상을 그냥 인정만 하자. 





생산지표.
그리고 그것을 물가를 감안해 그린 yoy% 차트. 

위에서 확인했듯 90년 이후 ppi가 cpi보다 다소 민감하고 빠르게 반응했기에 물가를 감안한 생산지표에도 같은 영향을 미칠 것으로 생각할 수 있다. 실제로 이것은 차트에서도 확인이 가능하다. 

사실 생산은 그 자체로 보거나 cpi보다 ppi와 관계가 더 높기 때문에 상식적으로는 ppi를 적용해 보는 것이 좋다. 

이 두 물가를 적용해 yoy%를 구해보면 1990년 이후부터 이 둘의 차이가 보이기 시작하는데 ppi를 적용한 생산지표가 더 민감하고 크게 반응한다. 따라서 선행적인 요인으로 바라보기엔 ppi를 적용한 생산지표가 더 좋다고 할 수 있다.

그런데 나 개인적으로는 경기 후반부를 예상할 때면 cpi를 적용해서 본다. 어차피 위 지표는 경제사이클을 이해하기 위해서 사용하는 만큼 만감도도 중요하지만 조금 늦더라도 확실한 지표가 좋기 때문이다. 

하지만 ppi를 적용한 생산지표를 무시해서는 안된다. 보면 알 수 있지만 90년 이후 침체기에 경기회복에 대한 반등 지표로서 cpi를 적용한 생산지표보다 먼저 반응하는 모습이 보이기 때문이다. 

따라서 경제침체 후 회복을 예상할 때에는 ppi를 적용한 생산을, 침체가 예상될 수 있는 후반부에는 cpi를 적용해서 지표를 보는 것이 좋다고 본다. 

2016년 11월 1일 화요일

3q 미국의 경제성장률 발표를 보면서...



과거 여러번 글을 통해 미국 경제는 qoq%가 4%에 가깝거나 이를 넘어서면 경기하강이 발생했다고 지적했다. 이는 경기과열로 좀 과하게 말하면 4%는 미국의 잠재성장률을 넘는 수준일 수 있다.

그런데 이런 4%가 넘는 수준의 qoq 성장률이 보이기 이전의 성장률을 보면 경기과속이 보였고 변동폭 또한 심하게 나타났다.

이번 3분기 성장률은 qoq% 2.9%, yoy% 1.5%가 나왔다. 이는 경기의 하강추세가 끝나고 상승추세로 돌아섬을 의미한다. 나 개인적으로는 다소 과속으로 보이지만 일단 나쁘지는 않다. 물론 2차, 3차 발표를 거치면서 수정 될 수 있다고 본다. 만일 qoq가 다소 낮게 수정된다면 개인적인 입장에서는 더 좋게 보여질 것이고 혹여나 더 높게 나온다면 다시 경기 과속을 의심할 것이다.

이번 분기 성장률은 그런 의미에서 앞으로 수정될 2차 3차 발표치가 중요하다.

민간소비는 지난 분기의 영향으로 다소 꺾였지만 추세적 하강은 벗어난 것으로 해석될 여지가 있다. 이는 yoy%를 보아도 마찬가지이다.

ㅁ


재미난 것은 미국도 우리나라와 마찬가지로 건설투자가 이번 호성장에 도움을 준 것이다.

14년 이후 (16년 1q제외) qoq%이 계속해서 마이너스를 보이던 건설투자가 이번에 큰 폭으로 상승했다. 미국에서도 자산가치 상승의 상황이 벌어질 수 있다. 특히나 계속해서 언급하고 있지만 미국의 물가는 앞으로도 계속 상승할 가능성이 높다. 이는 아래 차트에 그려둔다.

그럼 미국이 물가가 오르고 경기가 상승하게 된다는 것은 무엇을 의미하는가?




내가 미국의 경제사이클과 상황을 파악하기 위해서 개인적으로 만들어 사용하는 지표 + 참조하는 지표들이다. 보면 알 수 있지만 모든 지표들이 하강추세를 벗어나지 못했다. 이런 상태에서 물가가 오른다면 어떤 현상이 벌어질까??




물가지표를 예상하는데 만들어 사용하는 4가지 지표들이다.
지표 4가지 모두가 다 물가 상승을 예상하게 한다.




근 3번의 경기침체를 이해하는데 확실한 시그널이 되어준 장단기차.
근래 다소 반등하고 있지만 이것을 하락추세를 벗어난 것으로 해석하기엔 아직 이르다.




경기의 후행지표로 쓰인다는 실업률.
그리고 실업률보다 다소 선행한다고 알려진 4weeks initial claim지표.

이 지표는 다소 재미있는 모습이 보인다.
그것은 4WIC(파랑)의 경우 계속 하강하는 모습이지만 실업률(빨강)은 바닥을 다지는 모습이 포착된다. 즉 4WIC가 이번에도 선행한다면 실업률은 다시 하강해야 한다. 아니면 4WIC이 빠르게 하락추세를 끝내고 반등을 보여야 한다. 지켜볼 필요가 있다.

위 지표에는 간접적으로 그려져있지만 근래 미국의 임금은 올라가는 모습이 보인다.

전체적으로 정리하면 과거 언급했던 전통적인 거품의 징조가 보인다. 즉 임금이 오르고 물가가 오르고 거품이 발생하는 모습이 예상된다. 거기에 지금과 같은 저금리는 거품을 크게 만들어 낼 가능성도 있다.