요즘 계속해서 부동산 하락 더 나아가 어떤 이들은 급락을 말하는 것이 보인다.
대부분은 곧 혹은 조금 뒤 쏟아질 준공 물량을 근거로 제시하는데 일견 타당해 보이긴 하지만 내 결론은 여전히 조정 정도로 급락은 아직 모르겠다.
서울의 주택가격과 상관관계가 가장 높은 것은 미분양.
그런데 이는 07년 이후 자료만 두고 본 것이라 장기 시계열 자료가 필요하고 벌써부터 일반화 할 순 없다. 다만 약 10년의 기간에 이렇게 높은 상관관계를 보인다면 무시하기 어렵다.
내가 조금 고민하는 부분은 바로 미분양수가 0에 가까워져 더이상 내려갈 곳이 없다는 것. 과거 자료가 더 있어 비슷한 시기가 있다면 비교해볼 수 있겠지만 자료가 부족하니 더 말하기 어렵다.
하지만 미분양수가 급격하게 증가하던 시기 07~08년을 보아도 주택가격 추세는 '바로' 훼손되지 않았다. 물론 미분양 물량의 증가는 주택가격에 부담이 된다. 위 전년동기차 차트를 보면 미분양은 주택가격에 약 6~12개월 선행하는 모습이 보인다. 즉 미분양주택의 증가가 바로 주택가격에 반영되는 것이 아니다.
주택 가격과 착공의 상관관계 역시 높다.
근래 착공은 결국 시장에서 주택수의 감소를 이끌게 되니 이는 결국 공급 감소.
수요가 그대로라면 공급감소는 결국 가격 상승을 이끈다.
이것이 부동산 시장에서도 보여진 것.
그럼 많은 이들이 주택가격 하락의 원인으로 지목하는 준공은 어떨까?
준공이란 결국 시장에 주택수 증가를 가져오는 것이고 이는 즉 공급 증가.
경제학 논리라면 수요가 그대로 일 때 공급의 증가는 가격 하락을 이끈다.
그런데 어떤가? 누적 준공수 yoy가 증가할 때 가격이 하락했나?
15년 누적 준공수 전년동기차가 급격히 감소할 때 집값이 오르긴 했다. 또 16년 누적 준공수 전년동기차가 증가할 때 주택가격은 상승추세를 멈추고 조정을 보였다.
하지만 13~14년의 모습을 보면 이것을 일반화 시키기 어렵다. 준공은 전년동기차로 보면 증가했지만 주택가격은 상승했다. 결국 준공만 두고 볼 때 주택가격을 예측하기 어렵다는게 내 생각이다.
주택가격을 이해하는데 준공보다는 조금더 좋아보이는 지표는 누적 준공과 착공을 뺀 후 전년동기차를 구해보는 것이다.
누적착공수가 누적준공수보다 변동폭이 큰 관계로 누적착공 전년동기차와 비슷하긴 하지만 내 눈엔 단순한 누적 착공수 전년동기비차보다 좋아 보인다.
결론
우선 위 자료는 서울에만 해당됨.
1. 미분양주택이 가격과 높은 상관관계를 보인다.
2. 미분양주택수 증가가 가격의 상승추세를 바로 훼손하지 않는다.
3. 착공도 가격과 상관관계가 있다.
4. 준공과 가격의 상관관계가 있다고 보기 힘들다.
5. 준공과 착공의 차는 가격을 이해하는데 괜찮은 자료다.
6. 따라서 "입주물량이 쏟아진다 = 가격이 하락한다"는 아니다.
추가 그림)
