오랫만에 찾아본 서울 부동산 통계

 

한 친구가 부동산 구매에 대한 의견을 물었다. 내가 거품이라 했는데 이 거품이 언제 터지겠냐고 너무 늦는게 아니냐고. 

난 언제 거품이 터질지 모른다. 또 미분양을 보아도 착공을 보아도 그리고 대출을 보아도 이 거대한 거품의 끝이 어딘지 지금은 예단하기 어렵다. 

서울시 미분양을 보면 17년 이후 계속해서 늘어나질 않는다. 결국 수요가 폭발한 것이다. 또 몇 년 째 이렇게 낮은 미분양은 수요자들의 심리를 고스란히 보여주고 있다. 그리고 악순환으로 이것은 또 다른 수요자들을 자극하게 된다. 

이런 폭발적 수요를 반영하기 위해선 아파트 공급이 늘어야 한다. 그럼 착공은?

17년 이후 착공실적은 추세적 감소에 있고, 준공실적은 큰 변화 없이 꾸준하다. 

이렇게 공급이 부진한 가운데 수요는 증가하고 대출이 크게 증가했다. 이제 대출을 조이기 시작했으니 수요측면에서 다소 둔화가 있겠지만 의지를 가지고 돈을 구하고자 한다면 어디서든 긁어 모을수 있다. 

현재의 부동산 사태를 두고 비가 멈춰야 한다고 빗대어 말하는데, 이는 결국 수요자들의 매수심리가 꺾여야만 한다. 요즘은 차라리 기우제를 지내야 겠다고 말을 하는데, 아예 엄청난 폭우가 내려 최대한 빨리 내릴 비는 다 내리고 홍수피해를 복구했으면 하는 마음도 든다. 

데이터를 확인할 수 있는 2000년 이후 서울의 미분양이 이토록 장기간 낮은 수준을 유지한 적은 없다. 장마도 이렇게 긴 장마가 없었고, 규모로 보아도 이렇게 큰 적이 없었다. 결국 비가 언제 멈출지 아무도 알 수 없다. 

어째든 정부는 본인들이 만들어낸 이 대홍수의 책임은 전혀 가져가지 않는다. 누가 됐든 어느 정부가 됐든, 비가 멈추고 홍수피해 복구를 할 미래의 정부는 현 정부의 무식한 재정운영으로 인해 피해복구에도 과감해 질 수도 없다. 현 정부는 매번 전정부 탓을 했는데, 내가 볼 땐 미래 정부야 말로 현 정부의 멍청한 짓거리들을 탓해야 할 지경이다.

비가 멈 춘 후 부동산 시장이 무너지면 홍수의 2차 피해가 나올 확률이 높다. 특히나 부동산은 부채의 규모도 그 영향도 거대해 그 피해규모는 매우 클 수 있다. 이것을 어떻게 잘 관리하느냐가 관건이다. 혹여나 부동산 가격을 급하게 떨어트린다고 무리수를 두어 붕괴시켜버리면 어떻게 될까? 자산 양극화가 부동산 급등으로 인해 imf 이후 최악으로 벌어졌지만 부동산 시장은 완만한 속도로 하락시켜야 한다. 

미래는 알 수 없다. 다만 아직까지 말에 올라타지 못한 분들은 현금을 차곡히 모아가며 다음을 기다리는 수 밖에 없다.

금리.. 금리...
https://dalmitae.blogspot.com/2021/05/blog-post_31.html 

부동산에 대한 짧은 노트
https://dalmitae.blogspot.com/2020/09/blog-post_24.html

답답한 정부 인간들
https://dalmitae.blogspot.com/2020/11/blog-post_19.html

서울부동산
https://dalmitae.blogspot.com/2019/11/blog-post.html

말은 계속 달린다
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8월 시장을 보면서.

위는 20일까지 투자자별 누적 금액 차트. 시작일은 99년 1월 4일. 

99년 1월 이후 외인의 매도가 누적기준으로 마이너스를 기록한건 금융위기 이후 처음이다. 외인의 매도세는 정말이지 매우 강하고 빠른데 굉장히 신경이 쓰인다. 

문제는 내 눈엔 바늘이 분명하게 보이지 않는다는 점. 다만 신경쓰이는 바늘들이 몇 있다.

현 시점 가장 유력하게 고민하는 바늘은 미국경제의 과속 혹은 과속을 넘은 과열. 그리고 델타바이러스로 인한 경기둔화 혹은 하락. 이 것이 문제가 되는 건 7월의 물가상승률이 5.3%가 나왔기 때문이다. 7월 물가상승률이 추세적 상승 혹은 유지만 되어도 경제성장률이 물가상승률보다 낮을 가능성이 발생한다. 

작년부터 계속 성장이 중요하다고 언급했다. 성장이 물가보다 높다면 괜찮다고, 이 성장이 올 해 중요하다고. 헌데 이 성장이 꺾이면 현재 물가수준을 고려할 때 꽤나 위험하다. 지난 4월 파월이 경제성장률을 6.5%로 제시했는데 이는 2분기 qoq 성장률을 연율로 계산했을 때 성장률과 딱 맞는다. 물론 물가를 감안한 실질데이터이기에 6.5%는 괜찮은 수치다. 그런 이유로 2분기 경제성장률 데이터를 보면서 몇 위험요소가 있다고 판단했지만 미국 경제는 버틸수 있다고 보았다. 그런데 만일 델타변이로 인해 경제가 다시 둔화되는 모습이 보인다면 시장은 물가와 경제를 비교하며 혹시 모를 위험을 고민할 것이다.

그나마 다행이라면 물가 예측을 위해 만들어 사용하는 개인 지표는 일단 하락으로 돌아섰다. 12개월 평균을 보아도 일단은 상승세가 멈춘 모습이다. 물론 아직 안심은 이르다. 

다음으로 고민되는 지점은 대출을 조이기 시작한 우리나라 그리고 중국발 규제와 관치금융. 

농협을 시작으로 다른 은행들도 순차적으로 대출을 조이는 모습이다. 이것이 부동산 하락을 이끌지는 지금은 모르겠다. 현재 우리나라의 부동산은 거품으로 이해한다. 멍청하게도 태풍으로 수위가 불어났음에도 수문을 열지 않고 버티기만 했고, 결국 댐이 무너졌다. 대홍수다. 지금 부동산 시장은 거품이면서 동시에 홍수가 난 꼴이라 이젠 비가 그치길 기다리는 수 밖에 없다고 보고 있다. 비가 언제 그칠지 알 수 없다. 다만 이젠 시간이 많이 흘렀고, 부동산을 살 사람은 많이 산 수요자가 많지 않은 시장으로 흘러가고 있다고 판단한다. 문제는 비가 멈춘 후 홍수피해가 꽤나 클 것으로 보인다. 많은 노력과 시간 그리고 자금이 들어가게 된다. 부디 2차 피해가 없길 바랄 뿐이다. 

중국발 규제는 다소 아쉽다. 공산당의 힘을 확인하는 동시에 반시장적 모습으로 보여진다. 이것이 어떤 결과를 가져올 지 지금은 예단하기 어렵다. 추적하며 대응해야 한다. 분명한건 현재 중국은 당의 이익을 중심으로 중국의 경제 사회 정치가 움직이고 있다. 결국은 공산당이 무엇을 원하는지 알아야 한다. 중국의 투자는 망설여진다. 시장경제의 상식과 공산경제의 상식은 매우 다르다. 

그리고 여전히 금리에 관한 부분은 고민해야 하는 지점이다. 다만 지금은 미국의 경제와 중국발 규제 그리고 대출규제가 더 신경쓰일 뿐이다. 

이번달 시장이 많이 하락하고 있다. 6월 개인지표 2개 모두가 12개월 평균을 뚫고 아래로 내려왔고, 이에 따라 현금확보를 조금 해두었는데 운이 좋았다.

일단 거품이 터지려면 바늘이 필요하다. 내 눈에 분명하게 보이는 바늘은 아직 없다. 시장엔 바늘이 될 수 있는 많은 후보군이 현재 존재하고, 이것이 투자를 어렵게 하는건 사실이다. 하지만 이들 모두는 아직 확실한 바늘이 아니라고 본다. 따라서 이번 하락은 폭락으로 이어지지 않을 것으로 일단은 판단한다. 또 급하게 시장이 달려온 만큼 지금의 하락은 조정수준으로 이해 할 수 있다. 

결국 시장은 미국 경제의 성장에 우선적으로 달려있다. 델타변이에 대응하는 세계와 중국의 규제와 관치금융 또한 주요 요소다. 이들이 계속 안좋은 모습을 보이면 하락이 추세가 되고, 추세에 바늘이 나타나면 폭락으로 이어질 수 있다. 이는 금융위기의 하락과 같은 모습이다. 당시 시장은 1년 가까이 하락세를 보이다가 바늘을 만나 거품이 터져버리는 꽤나 피곤한 시장이었다. 

다시. 거품이 터지려면 바늘이 필요하다. 지금처럼 바늘이 없는 가운데 발생하는 하락은 폭락의 수준까지 내려가진 않을 것으로 본다. 물론 지난 코로나 폭락에서도 나는 코로나가 바늘이 되지 못한다고 다소 이른 1800시점부터 보유 현금의 반을 사용하는 대응을 했다. 이번에도 역시 틀릴 수 있다. 

일반적으로는 차트를 볼 필요가 없다. 하지만 시장의 주요 지점은 기억하고 이 지점에서 시장이 어떻게 반응하는지 확인하고 대응하는건 나쁘지 않다. 

이번 하락이 어디까지 발생할 지는 어느 누구도 모른다. 그저 내가 중요하다고 생각하는 지점들을 기억하고 시장의 반응을 보면서 대응을 하면 된다. 혹시라도 주요지점을 모두 뚫고 흘러내리면 그 때는 추세적 하락의 가능성도 고려할 수 있다. 

일단 쥐고 있는 현금이 있으니 하지만 충분하지 않으니 대응지점은 과거와 달리 첫 지점부터 대응해선 안된다. 사고 싶은 충동을 억누르고 기다려야 한다. 혹시라도 기회를 놓치면 배가 아플수 있지만 지금은 충분하게 기다려야 한다. 그리고 보유기업들을 다시 점검해보자. 

 

개인적으로는 심리적 타격이 다소 있는 하루.

ttm기준, 혹은 당기 기준으로 보면 꽤나 잘나온 실적이지만 이익률의 훼손으로 인해 시장에선 가혹한 평가를 내렸다. 또 내 생각보다도 더 큰 원가압박이 있었던 것도 분명하다. 솔직히 난 5만원을 지지하고 반등을 이어갈 것으로 예상했다. 

우선 현 기업의 주요 포인트 3가지. 

1. 원자재 가격의 상승
2. 원자재상승 만큼 가격 전가를 못함
3. 그럼에도 공급자 우위 시장임

우선 매우 크게 틀린 예측이 하나 있는데, 원자재 가격 상승이 이렇게 빠르고 강하게 나올지 올 초만 해도 예상하지 못한 점. 이유는 있지만 이제와서 논할 필요도 없고, 그냥 완전히 틀렸다. 너무 안일하게 판단했다. 너무 바보 같았다. 

개인적으로는 영세 박스업체가 많이 망하고 이를 원지시장과 같이 소수 몇 기업이 과점을 이루는 그림을 그렸다. 문제는 원지가격 인상이 생각보다 더딘 점. 태림 아진 전주가 8월 초 가격을 인상한 것과 달리 당사는 가격을 못올렸다. 이에 관해서는 들은 이야기가 있지만 또 다시 정치 글이 되니 일단 패스. 또 투자에선 정치든 뭐든 핑계를 댈 필요도 없다.

과거 내가 돌리던 희망회로는 원지가격 인상 속도가 원자재 상승 속도와 동일하게 혹은 빠르게 따라잡으면서 박스시장 재편의 가능성을 높인다는 것이었다. 이는 장기적인 관점에서는 유효해 보이지만 현재는 기업도 눈치를 보는 상황으로 보아 가격 인상 속도는 천천히 상황봐가며 진행하게 될 듯. 

하지만 근본적으로 내가 가장 중요하게 바라보는 공급자우위의 상황은 변하지 않았다. 어느 시장이든 이는 공급자와 수요자가 만들어내는 게임이다. 만일 현 상황이 공급자가 열위한 상황이라면 미련없이 매도를 했겠지만 지금은 공급자가 우위에 선 게임판이다. 그리고 난 공급자의 등에 올라타고 있다. 심판이 다소 게임판을 어지럽게 하고는 있지만 시장주의 체제 안에서는 결국 상식대로 시장이 흘러갈 것이라고 믿는다. 

물론 너무 늦어버리면 공급자우위의 시장이 바뀔 수도 있다. 

이제 반기 보고서가 대충 다 나왔다. 내일부터 다시 기업을 스캔해야 한다. 

솔직히 꽤나 큰 박탈감도 들었기에 다소 짜증도 나지만 투자를 하다보면 많은 일들을 겪게 된다. 지금은 하락에 우울하기 보다는 다시 생각해보고, 다른 기업들을 천천히 스캔해보며 정적인 시간을 갖는게 필요하다. 

추가 8/29

https://signal.sedaily.com/NewsView/22QDLKQDNR/GX11

29일 업계에 따르면 아세아제지는 지난 26일 거래처에 골판지 원지 가격을 톤당 6만 원 인상한다는 공문을 보냈다.

https://news.mtn.co.kr/v/2021072908260879036

올해 1월 15일부터 매주 주무부서인 산업통상자원부는 관련 협단체들을 모아 대책회의를 진행했고 폐지 및 골판지 원지 수출 자제, 골판지 원지의 가수요 자제 등을 위해 노력하기로 합의했다.

골판지포장조합은 환경부가 시행 중인 폐지수출입신고제도 잠정적으로 중단해줄 것을 촉구했다. 골판지의 주요 원자재인 폐지 수급 조절을 위해 수출입에 제한을 둘 목적으로 시행된 이 제도가 오히려 원지 가격 인상의 빌미를 주고 있다는 판단에서다.

결국 시장경제에서는 시장의 논리로 귀결된다.

다만 내 생각엔 10월에 인상이 되지 않을까 싶었는데 생각보다 빠르다. 

정부는 정책의 변화를 가져가야 할 것을 보이고, 또 정책의 변화를 가져가지 않는다 하더라도 골판지 시장의 재편 가능성은 생각보다 높다. 참 이상하게도 현 정부는 lose lose 게임을 즐겨하고 매번 시장의 문턱을 넘어서질 못한다.

7월 시장을 보면서

요즘 시장이 다소 혼란스럽다. 

이전엔 금리인상이 시장에 어떤 위험을 불러오고, 이것이 트리거가 되어 시장을 하락 시킬수 있다는 생각을 했다. 하지만 지금 상황을 보면 금리인상이 아니라 중국발 규제와 미국의 경제 그리고 코로나 변이 등이 더 큰 문제로 보여진다. 

물론 이들이 시장을 지금 끌어내릴 것으로 예단할 순 없다. 특히 중국발 사교육 규제는 시장을 크게 하락시켰지만 동시에 공산당의 힘을 재확인한 것으로 나는 본다. 사교육 규제는 내수진작을 위한 수이기도 하고, 동시에 교육에서 장기적으로 발생하는 사회불평등과 소득불평등을 해소하기 위함으로도 보인다. 결국 중국은 자본주의 경제에서 공산주의 경제로 후퇴하는 모습이다. 

이 결정이 어떤 결론을 맺게 될지 모르겠다. 인간의 욕망에 반하는 정책은 대부분이 실패하곤 했다. 또 이런 제제의 영향이 교육산업에만 국한되지 않을수 있다. 다만 중국은 참 독특한 나라로 보여진다. 지금까지 부동산 거품을 유지하는 모습만 봐도 사실 경이롭다. 

자본주의는 지금 중대한 위험에 처해있다. 바로 소득양극화. 

특히나 이 코로나 시절을 지나면서 소득양극화는 매우 커졌는데, 어떤 사회든 양 극단이 크게 벌어지게 되면 사회적 갈등이 생기고, 갈등이 커지면 시스템을 위협한다. 지금 미국의 상황이 이 시스템을 위협할 상황인지는 모른다. 다만 분명한건 자본주의 시스템은 이 매우 크게 벌어진 양극화를 해결해야만 한다. 특히 4차 산업시대가 코로나로 인해 속도가 빨라지며 양극화는 더 극명하게 커질 것으로 예상되는데, 자본주의는 새로운 시장을 찾아내 파이를 키워야만 할 것이다. 

전체 시장 파이의 확장은 자본주의에서 매우 중요하다. 이 파이의 확장이 없다면 싸움은 상대방의 것을 빼앗는 것으로 귀결되고, 이는 양극화를 가속시킨다. 또 양극화는 결국 힘의 집중 현상을 불러온다. 자유와 평등을 외치는 국가라면 이 상황은 피해야만 한다. 

미국은 과거 antitrust law를 통해 힘의 집중을 깨트렸다. 이번에도 과연 가능할까? 지켜봐야 할 일이다. 가능하다면 시장은 발작할 수도 있다. 허나 난 오히려 이를 미국의 희망으로 해석할테다. 

미국의 2분기 경제성장률은 해석하기 어렵다. 경제는 확장기조를 가져가고 있지만 경기의 측면에서 볼 때 경기 과열의 가능성 그리고 민간투자와 민간소비에서 다소 불안한 측면이 있다. 지금은 노이즈도 많고, 고려해야 할 것들도 많아서 일단은 이정도로 둔다. 

물가와 부채도 고민해봐야 한다. 아직까지는 어떤 판단도 하기 어렵다. 다만 서머스의 인플레이션 주장과 그에 반박하던 옐런 역시도 인플레이션에 대한 언급을 한 것은 주의깊게 봐야한다. 요즘 델타바이러스로 인해 장기화 되는 공급망 문제에도 신경을 많이 써야만 한다. 일단 7월 늦어도 8월의 물가가 중요해졌다. 

지난달 초 개인적으로 만들어 사용하는 지표가 모두 12개월 평균을 뚫고 내려온 것을 확인하고 일단 현금확보를 조금 해뒀다. 앞으로 어떤 방향으로 시장이 흘러갈지 알 수 없다. 다만 꽤나 많이 오른 현 시점에서의 리스크들은 꽤나 많이 빠진 시장에서의 리스크들과는 다르다. 불안과 공포가 팽배할 때 투자가 쉽다. 지금 같은 시기는 늘 어렵다. 

하지만 긍정적인 부분도 있다. 

일단 델타바이러스의 확산도 판단을 어렵게 한다. 헌데 영국과 이스라엘은 서로 다른 대응을 하고 있다. 결국 경제규모가 크고 부채규모가 큰 국가일 수록 영국의 모델을 따라갈 가능성이 높다. 영국의 정책이 어떻게 바뀌는지 지켜보자.

경제지표는 다소 애매하지만 긍정적인 부분은 필수산업과 성장산업에서의 우리 기업들의 현재 경쟁력이 높다는 점. 

개인적으로는 1. 친환경 2. 인권비 상승으로 인한 무인화 자동화 그리고 AI (스마트공장, 로봇, 의료, 자율주행 등) 3. 우주항공 4. 메타버스 관련 정도로 다음 시대의 성장산업을 보고 있다. 이 중 현재 친환경과 무인화 자동화 부문에서 우리 기업이 경쟁력을 보이고 있고, 이것이 지금 우리 경제를 이끌고 있다. 

반도체는 성장산업에서 뺐는데, 이젠 반도체는 성장산업으로 인식하기 보단 필수산업으로 이해한다. 또 세계 부호들이 공들이고 있는 우주산업도 국가가 인지하고 일단 포문을 열었다는 점 또한 긍정적이다. 돈은 물과 같아 냇물이 강을 따라 바다로 흐르듯, 돈 역시 돈이 많은 곳으로 흐른다. 저들 부호들이 만들어내려는 우주산업은 눈여겨 봐야만 한다. 현 정부의 경제정책들, 특히 부동산 탈원전 최저임금 등을 많이 비판 때론 비난까지 했지만 우주산업의 흐름을 짚은건 잘했다고 말하고 싶다. 제발 산업이 잘 클 수 있도록 판을 잘 짜주길 바란다.

우리 기업의 높은 경쟁력은 수출과 신규주문 지수에서 나타난다. 아래는 수출, ism제조업 신규주문 그리고 우리나라 제조업신규주문 지수를 ttm으로 그린 차트다. 

이 차트를 두고 볼 때 코로나 시대를 거치면서 경제와 산업의 움직임이 빨라졌고, 이것이 18년부터 보여준 산업침체를 벗어나 길게는 금융위기 이후 벗어나지 못했던 어떤 한 벽을 넘어선 것으로도 보여진다. 

ism지수는 과거 금융위기 이전의 호황과 같은 수준까지 도달했다. 제조업지수는 05년 이후 금융위기 전까지 ism지수와 반대로 움직였다. 이후론 ism지수가 제조업지수를 조금 선행한다. 우리나라 제조업업황이 05년 때(화살표)와 같이 지속가능한지는 현재 알 수가 없다. 시간이 지나야만 알 수 있다. 또 고려해야 할 변수가 너무 많아 판단하기 어렵다. 일단 지금은 긍정적으로 보고 있다.

지난달 현금확보를 조금 했지만 벌써부터 하락과 상승을 예측할 수 없다. 개인지표는 추세적 하락이 아닌 코로나로 인해 부진했던 지표들이 크게 반등해 생긴 기저효과로 볼 수도 있다. 또 지난 1년이 넘는 시간동안 우리는 코로나와 같이 살아가는 방법을 터득하기도 했다. 따라서 지금 흔들리는 증시에 두려워할 필요는 없어 보인다. 

일단은 이정도면 충분하다.