미국의 신용, home mortgage liability(HML)이 꿈틀거린다. 아직 금융위기 수준까지 오르지는 않았지만 지난 15년엔 금융위기 이후 처음으로 yoy 플러스 전환을 보였다. 그리고 4월달 yoy new house price(NHP)는 크게 오르며 상승 추세가 유지되었다.
HML과 NHP는 서로 높은 상관관계를 갖는다. HML이 분기마다 NHP는 계절조정이 없이 매월 나오는 관계로 서로간 노이즈가 보이지만 전체적인 추세가 일치한다.
그런데 이 두 지표와 물가를 비교해 보면 마음에 걸리는게 있다. 특히 index화 시킨 지표를 보면 분명하게 보이는데
하나는 물가와 NHP간 차이가 다시금 크게 벌어지고 있다는 것 그리고 다른 하나는 HML과 NHP간 차이도 크게 벌어졌다는 것이다.
물가와 NHP간 차이는 과거 금융위기 직전보다 차이가 더많이 나고 HML은 15년에 와서야 yoy 플러스 전환을 한 반면 NHP는 그보다 몇 년 전에 yoy 플러스 전환을 보이고는 index 기준 4월엔 all time high(median 기준)를 기록했다.
"나는 부동산 싸게 사기로 했다"는 책에서 cpi와 부동산 가격을 지수화 해서 비교했었다. 그 책에서 저자는 cpi보다 부동산 가격이 높다면 거품의 가능성이 있다고 언급했는데 그 논리에 따라 본다면 현재 지수화한 cpi와 NHP간 차이는 금융위기 직전보다 높으니 꽤나 거품이 끼어있다고 말할 수 있다. (저자가 이용한 부동산 지표는 BIS에서 발표하는 지표로 위 NHP와는 다르다)
일단 여기서 정리를 먼저 해보자.
1. 실업률은 매우 낮다.
2. 아직은 인플레이션이 낮게 유지되고 있다.
3. 하지만 oil 가격을 고려할 때 앞으로 상승할 가능성이 농후하다.
4. NHP는 상승추세를 이어가고 있고 현재 역사적 고점을 기록했다(median기준).
5. HML은 15년에 yoy 플러스 전환을 했다.
NHP의 상승추세는 저금리로 설명이 가능. HML이 15년에 yoy 플러스 전환을 했다는 점을 두고 볼 때 NHP의 상승은 신용확장을 통한 것이 아닐 가능성이 크다.
실업률이 낮음에도 인플레이션이 낮게 유지되는 점을 설명하기 어렵다. 인구와 고용의 질로서 해석을 한다면 이야기 나온다.
결국 전통적으로 보여줬던 신용확장을 통한 자산거품과 높은 고용률을 통한 인플레이션이 보이지 않는다. 하지만 자산가격은 물가와 비교해 높은 상승추세를 이어가고 있고 물가는 oil가격이 안정되면서 오를 가능성이 높다.
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이게 무엇을 의미하는걸까... ?
그래도 몇 지표의 사이클은 여전히 유용하다.
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실질 NHP와 CPI 비교.
실질 NHP가 금융위기 직전의 가격보다 높다.
House Starts. IT 버블을 제외하면 사이클과 매우 준수하게 일치.
