아파트실거래가격이 미분양주택과 상관관계가 높다는 것은 과거 확인했다.
그럼 아파트 가격을 이해하기 위해서는 미분양주택을 이해해야 한다.
미분양주택의 증가는 결국 공급이 수요보다 많거나 혹은 수요가 공급보다 적을 때 발생한다. 미분양주택의 감소는 그 반대이다. 같은 말이지만 원인이 공급인지 수요인지를 나눠볼 필요가 있어 위와 같이 적었다.
지금은 공급부문을 확인해본다. 위 차트를 포함해 앞으로 확인할 모든 데이터는 서울지역의 통계를 기초로 한다. 다른 지역은 확인하지 않았다. 수요는 서울의 가구수를 두고 보아야 한다. 하지만 이 자료는 5년마다 갱신되며 지난 자료는 10년 자료로 다소 오래되어 비교하기 어렵다.
우선 확인할 공급부분의 통계는 아파트인허가실적, 착공실적, 준공실적을 통해서 본다. 하지만 주거지가 아파트만 있는 것이 아니다. 연립과 다세대주택 등과 같은 대체재가 존재하는 만큼 아파트통계를 확인 후 주택인허가실적, 착공실적, 준공실적도 같이 본다.
1. 미분양주택 vs 아파트공급
공급의 감소가 나타나는 원인은 1. 아파트인허가실적 2. 아파트착공실적을 통해 확인하고 공급의 증가가 나타나는 원인은 1. 아파트준공실적을 통해서 확인해보기로 한다.
(위 그래프 자료 모두 좌축사용)
'아파트 준공 - 착공', '아파트 준공 - 인허가'는 순수하게 아파트 공급의 증감을 확인할 수 있다.
이를 두고 보면 낮지만 위의 단독 데이터 비교보단 높은 상관관계를 보인다.
특히 아파트 준공이 착공에 비해 크게 증가했을 때는 미분양주택의 증가와 비슷한 시점을 보이고 있다.
2. 미분양주택 vs 주택공급
아파트와 마찬가지로 상관관계를 찾기 어렵다.
하지만 순공급의 증감을 보면 위 데이터보단 다소 높은 상관관계를 확인할 수 있다.
아파트공급증감과 마찬가지로 특히 미분양주택의 증가와 '주택준공-착공(순공급증감)'간 상관관계가 '주택준공-인허가'보다 높은 상관관계를 보인다.
별거없는 자료지만 위를 토대로 생각하는 것들.
1. 근래의 미분양주택의 감소는 공급감소에 따른 영향이 있다.
2. 과거 공급감소 시기와 비교하면 공급감소가 절대적인 원인은 아니다.
생각을 더 이어가기 전에 부동산은 끝났다라는 책을 읽어볼 생각.
